Fjárfesta

Grundvallaratriði og munur á samvinnu, íbúðum og íbúðum

ZEITGEIST: MOVING FORWARD | OFFICIAL RELEASE | 2011 (Júlí 2019).

Anonim

Ef þú ætlar að kaupa íbúð og þú ert newbie þarftu að þekkja muninn á íbúð sem er samvinnufélag (co-op) og sameiginlegt yfirráðasvæði (íbúð) og mun sjaldgæfari og oft misskilið samsteyping þessara tveggja. Íbúðirnar eru vinsælar í Bandaríkjunum, samhliða er að finna í stærri borgum og er stærsta klumpur í sölukerfi New York City. Condops eru fáir og langt á milli og svo lítið skilið að einn fasteignasali, þegar þeir voru beðnir um að skilgreina þá, sagði: "Ég er ekki alveg viss en lagaleg? "Já það er, sjá hér að neðan.

En fyrst, svolítið af sögu: Samkvæmt grein í mánaðarlega heitir The Cooperator, eru skrár yfir sameiginlegt yfirráðasvæði sem til eru aftur árið 2000 f.Kr. (voru þeir í hellum?). Það myndi gera samstarfsaðgerðir nánast nýliðar, þar sem fyrstur í heiminum virðist búið til eftir að eldur hafði valdið alvarlegum húsnæðisskorti í Rennes í Frakklandi árið 1720.

Það tók 150 ár áður en hugtakið fór yfir tjörnina til Manhattan. Sagnfræðingar eru ekki sammála um hvar þessi fyrsta Manhattan samvinnu var byggð. Sumir segja 18. öld í 18. öld og aðrir 152 West 57th Street árið 1881. Það var hugtakið sem var á hverju ári. Nú er 75% af markaðnum í NYC samhliða, 25% íbúðarhúsnæði, en íbúðarhúsnæðið hefur hækkað jafnt og þétt. Á 80s var það 15% á 90s, 20%. Og fyrir safnara af undarlegum staðreyndum: Hugsanlega er einn af þekktustu byggingum í nýlegri sögu Bandaríkjanna samhliða - Watergate.

Hér munum við bera saman condos og co-ops - tvær tegundir eigna sem þú verður líklegast að íhuga. Odd samsteypingin tveggja - innöndunin - getur komið síðasta þar sem ekki eru margir af þeim í kring.

Condos og Co-ops: Skilgreiningin

Þegar þú kaupir sameiginlegt yfirráðasvæði, þá er íbúðin þín og hlutfall af sameiginlegum svæðum til þín; þú hefur keypt fasteignir . Þegar þú kaupir sambúð hefur þú keypt hlutabréf í byggingarfyrirtæki, hlutabréf sem leyfa þér að hernema einingu í þeirri byggingu. Þegar þú lokar fyrir íbúð verður þú að fá verk, mjög mikið eins og þú hefðir keypt hús; Við lokun fyrir samvinnu, munt þú fá eignarleigusamning.

Samþykkt

Þú getur valið sambúð eða íbúðir, en það þýðir ekki að sambúðin eða íbúðin velji þig. Þú verður að fara framhjá samþykkisferli sem getur, sérstaklega ef um er að ræða samvinnu, verið langur og stundum erfið.Þú verður að leggja fram nákvæmar upplýsingar um pakkann í sambandi við verslunina og allir fjármálasamningar þínar. Í samstarfi getur stjórnin samþykkt eða hafnað hugsanlegum eiganda og það tekur afar alvarlega ábyrgð á því að vernda hagsmuni allra eigenda með því að velja bestu umsækjendur.

Samkvæmt BrickUnderground, New York byggð á fasteignasíðu, eru samstarfsverkefni "almáttugur - næstum". Þeir geta snúið þér niður fyrir nánast hvaða ástæðu sem er, svo lengi sem það brýtur ekki í bága við mannréttindalög borgarinnar, sem bannar höfnun vegna kynþáttar, creed, litar, þjóðernis, kyns, aldurs, fötlunar, kynhneigðar, hjúskaparstöðu, ríkisborgararétt, atvinnu eða á grundvelli fjölda barna sem þú hefur. Nokkuð annað er sanngjarnt leikur - frá því hvernig þú skiptir hárið á það hvort þú hafir einhverjar. Og nú, engu að síður, þeir hafa enga skyldu að segja þér afhverju þeir hafa hafnað þér. "

Sögur um kærustu kröfur um borð og viðtöl eru einkum sögusagnir í NYC. Sum stjórnir þurfa jafnvel að koma með gæludýr inn í borðið "viðtal" - í raun.

Í langan tíma var tekið við visku að það væri auðveldara að vera samþykkt af íbúðarbréfi en samvinna. Victoria Vinokur, reyndur fasteignamiðlari í New York City, er sammála, en með tilgátu: "Flestir hugsa að bara vegna þess að þeir kaupa íbúð eru engar reglur um neitt en það er ekki raunin," segir hún. Almennt, "kröfurnar í condo borð eru ekki eins strangar og í samstarfi um borð en flestir condo stjórnir þurfa ekki umsókn pakka með fjárhagslega upplýsingagjöf. "Og samþykki ferli flugvallarskírteinisins tekur venjulega ekki eins lengi og það gerir með samvinnu.

Fjármögnun

Fjármögnun kaup á íbúðarhúsnæði er stjórnað af fjármálamörkuðum, ekki stjórn, og er því sveigjanlegri en í samvinnu. Almennt getur kaupandi keypt allt að 90% af kaupverði íbúðar.

Með samvinnu er niður greiðslu sett af stjórninni og sumar byggingar þurfa umtalsverðar fjárhæðir. Vinokur segir að "almennt talið, á Manhattan, væntanlegir kaupendur eiga að vera tilbúnir til að leggja niður að minnsta kosti 20-50% af kaupverði. "

Mánaðarleg gjöld

Í condos er mánaðarlegt frumvarp kallað" algeng gjöld "; Í samvinnu er það "viðhald. "Bæði gjöld taka til viðhalds byggingarinnar, greiðslu starfsmanna og oft vatn, gas, hita og loftkæling. Í hverjum mánuði skrifar samvinnueigandinn einn skoðun, en eigandi íbúðarhúsnæðis skrifar tvö: einn fyrir viðhald hússins og annar fyrir fasteignaskatt eigna. Viðhaldskostnaður vegna húsnæðis er fasteignaskattar og hlutdeild vaxtagjalda á húsnæðinu veð og þau eru oft hærri en sameiginleg sameiginleg gjöld og íbúðaskattur.

Bæði íbúðir og samstarfsverkefni eru heimilt að bæta við mati við viðhald / sameiginlega gjöld til að ná til allra helstu kostnaðar sem kunna að koma upp - mikil viðgerð, þörf fyrir fleiri starfsmenn osfrv.

Reglur

Ein af ástæðunum fyrir því að margir laðast að íbúðarhugtakinu eru skynjun þess að það eru færri reglur en með samvinnu. Þetta er venjulega satt en samkvæmt Vinokur, "þarf maður enn að nota leyfi verktaka til endurnýjunar og að fá samþykki til stjórnar um borð í starfi. Og enn eru reglur um að setja upp og setja upp þvottavél / þurrkara og hvort gæludýr séu leyfðar eða ekki. "

Útgáfudagurinn er oft rauður fáni með samstarfsverkefnum og einum sem þeir stjórna vandlega; Í condos, subletting er auðveldara að raða. Ef þú fylgist með reglunum, sem venjulega eru ekki íþyngjandi, getur þú látið undirbúa íbúðina þína. Þess vegna eru íbúar bestu kosturinn sem fjárfestingareignir . (Fyrir frekari upplýsingar um fjárfestingar eignir, sjáðu: Kostir og gallar af eignarleigusölu eignarhaldsfélagsins og Að kaupa annað heimili til leigu: Dos og Don'ts .)

Skattfrestir

Samstarfsaðilar eiga rétt á að taka skattafgreiðslu fyrir þann hluta mánaðarlegs viðhaldsgjalds sem felur í sér hlut sinn í fasteignaskatti byggingarinnar og hlutfallslegan hlutdeild þeirra af vexti húsnæðislánsins.

Eignarhaldseigendur fá sömu skattkostir / frádráttarheimildir eins og allir aðrir húseigendur þ.mt frádrátt fyrir vexti á veð þeirra. (Sjá Inngangur að kaupa Condominiu m, til að fá frekari upplýsingar.)

Og nú, um þau Condoms

A condop er flokkur búinn til í 1980 af eigendum og verktaki sem langaði til að komast í gegnum IRS regla sem hótað að hníga hagnað sinn. Í reglunum var kveðið á um að samvinnu væri ekki hægt að vinna sér inn meira en 20% af tekjum sínum frá erlendum hluthöfum, sem þýðir viðskiptasvæði. Ef myndin fór yfir 20%, gætu hluthafar ekki tekið húseigendaskatt . Svo, til að laga það, eigendur og verktaki "skipt" byggingu þeirra.

Margir kjöt hafa verulegar og mjög arðbærar atvinnugreinar en íbúar og eigendur verslunarrýmis þurfa að geta unnið saman til að koma í veg fyrir umdeildar samskipti. Ef þú ert að íhuga að klofna, gerðu sumir einkaspæjara vinnu til að komast að því hversu vel þeir tveir hópar leikmanna virka og hvort það sé einhver málflutningur í bið.

"A einhver fjöldi af miðlari nota hugtakið" condop "til að vísa til samstarfsverkefnis með reglunum í íbúðinni," segir fasteignasali Adam Stone of Regosin, Edwards, Stone & Feder, frekar en bygging sem er sannarlega a condop. Þó að sumar smokkar megi hafa frjálsa stefnu gagnvart sublets og kaupendum, "myndi það ekki vera vegna þess að þau eru hluti af aðdáun," segir Robert Braverman frá Braverman Greenspun og segir að "samstarfsefnið sem ég hef fulltrúa í djúpum kúlum er alltaf eins og sterkur á sublets og sölu eins og allir standa-einn co-op. "

The Bottom Line

Ákveðið hvort kaupa íbúð eða co-op (eða condop) fer eftir fjármálum þínum; hversu þægilegt þú ert að hafa þessar fjármálir ítarlega skoðuð; Tegund byggingarinnar sem þú vilt búa í (einn sem er rekinn sem samstarfsríki eða einn sem er meira eins og lausar hnúður húseigenda sem deila sumum sameiginlegum rýmum og gjöldum); og að lokum, hversu þægilegt þér líður um eftirfarandi byggingarreglur sem kunna að fela í sér hvort þú getir sublet, spilað píanóið eftir kl. 22:00 eða láttu stígvélarnar þínar utan dyrnar á snjókvöldum degi.Eins og alltaf, allir kaup eins mikilvægt og heimili þurfa ráðgjöf sérfræðinga - fróður fasteignasala, lögfræðingar og fjármálaráðgjafar sem geta skoðað kostir og gallar hvers kaups og ráðleggur þér hvert skref á leiðinni.

Til að lesa nánar um ákvörðun um kaup á heima, sjá Veðlán: Hversu mikið er hægt að leggja áherslu á? og Samanburður á 30 ára Vs. 15 ára veð .

Vinsælar Færslur

Áhugaverðar Greinar

Monsanto hafði ekkert val en að samþykkja Bayer Deal (MON, BAYRY)
Innsýn

Monsanto hafði ekkert val en að samþykkja Bayer Deal (MON, BAYRY)

Hlutar bandarískra landbúnaðarráðandi Monsanto Company ( MON ) voru undir þrýstingi aftur á föstudaginn og féllu um 1% á fundi sem er lágt 103 $. 20. Stofninn, sem lokaði föstudaginn á $ 103. 45, lauk vikunni niður 3. 12% eða meira en 19% undir Bayer AG ( BAYRY ) $ 128 á hlutverði. Monsanto samþykkti að kaupa af þýska lyfjafyrirtækinu á miðvikudag í 66 milljarða króna samruna.
Lesa Meira
Af hverju ætti fjárfestar Tesla ekki að hafa áhyggjur, virkilega!
Fjárfesta

Af hverju ætti fjárfestar Tesla ekki að hafa áhyggjur, virkilega!

(Athugið: Höfundur þessa grundvallargreiningar er fjármálaforritari og eigendaskipti. hluti af TSLA.) Sumir fjárfestar sáu skort á 1, 200 Model 3 sedans þegar þeir skoðuðu nýjustu afhendingarnúmerin frá Tesla Inc. ( TSLA ). En það sem þeir ættu að hafa séð var gríðarlegur upptaka í eftirspurn sem fyrirtækið hafði búist við fyrir hágæða Model S og Model X bíla sem eru mjög góð í lúxusbílamarkaði.
Lesa Meira