Persónuleg Fjármál

Hvernig vextir eru eingöngu lánveitingar

MÁQUINA de PINBALL CASERA para canicas - Cómo se hace (Júlí 2019).

Anonim

Ef þú vilt mánaðarlega greiðslu á veðnum þínum sem er lægra en það sem þú getur fengið á föstu láni, þú gætir verið tæla með vexti eingöngu veð . Með því að gera ekki höfuðstólsgreiðslur í nokkur ár í byrjun lánstíma þinnar munt þú hafa betri mánaðarlega sjóðstreymi. En hvað gerist þegar vaxtatímabilið er upp? Hver býður upp á þessi lán? Og hvenær er skynsamlegt að fá einn? Hér er stutt leiðarvísir um þessa tegund af veð.

Hvernig virkar greiðslan

Að mestu leyti er vexti eingöngu veð einn þar sem þú gerir aðeins vaxtagreiðslur fyrstu árin - venjulega 5 eða 10 - og þegar það tímabil lýkur greiðir þú bæði höfuðstól og áhuga. Ef þú vilt gera höfuðstól á vaxtatímabilinu getur þú, en það er ekki krafa lánsins.

Þú sérð venjulega lánvextir sem eru skipulögð sem 3/1, 5/1, 7/1 eða 10/1 lánshæfismat (ARM) . Lánveitendur segja að 7/1 og 10/1 val eru vinsælustu hjá lántakendum. Almennt er vaxtatímabilið jafnt fastfjárhlutfallið fyrir lán með lánshæfismat. Það þýðir að ef þú ert með 10/1 ARM, þá myndi þú greiða aðeins áhuga fyrstu 10 árin.

Á vexti aðeins ARM, eftir að inngangstímabilinu lýkur, mun vaxtastigið aðlagast einu sinni á ári (það er þar sem "1" kemur frá) miðað við viðmið vextir eins og LIBOR auk framlegð ákvarðaður af lánveitanda . Markaðsgengi breytist sem markaðsaðstæður, en framlegðin er fyrirfram ákveðin þegar þú tekur lánið út.

Vaxtabreytingar eru takmörkuð af húseignum. Þetta á við um allar örmum, ekki aðeins áhugasömum örmum. upphaflega vaxtatekjur á 3/1 ARM og 5/1 ARMS eru yfirleitt tveir, segir Casey Fleming, lánshöfðingi með C2 Financial Corp í San Diego og höfundur Lánshandbókin: Hvernig á að ná sem bestu útláni . Það þýðir að ef upphaflegur vextir er 3%, þá er vaxtatímabilið lýkur á fjórða fjórðungi eða sex ára, nýtt vextir þínar verða ekki hærri en 5%. Á 7/1 armböndum og 10/1 armböndum er upphafsstuðulinn venjulega fimm.

Eftir það er hlutfall hækkunin venjulega takmörkuð við 2% á ári, óháð því hvaða inngangstími ARM var. Lífshettir eru næstum alltaf 5% hærri en upphafsvextir lánsins, segir Fleming. Þannig að ef upphafshlutfallið er 3% gæti það hækkað í 5% átta átta, 7% á níu mánuðum og að hámarki 8% á 10. ári.

Þegar eingöngu tímabilið lýkur verður þú að byrjaðu að endurgreiða höfuðstól á hinum lánstímanum (á að fullu afborgað í lánveitanda). Ívilnandi lán í dag hafa ekki blöðruútgjöld ; Þeir eru venjulega ekki einu sinni leyft samkvæmt lögum, segir Fleming. Svo ef fulla hugtakið 7/1 ARM er 30 ár og vaxtatímabilið er sjö ár, áttaátta, verður endurreiknað mánaðarlega greiðsluna á grundvelli tveggja hluta: Í fyrsta lagi er nýr vextir og í öðru lagi endurgreiðslu höfuðstóls á undanförnum 23 árum.

Minni áhættuskuldbinding

Fasteignaveðlán eru ekki eins algeng, þó að þú finnir þær í gegnum Bank of America ef þú þarft jumbo lán (lán fyrir meira en $ 417.000.000) eða í gegnum Navy Federal Credit Union fyrir bæði sammála lánin (lán eru venjulega takmörkuð við $ 417.000 í flestum hlutum landsins) og jumbo lán. Til að taka þátt í Navy FCU verður þú að vera tengdur við bandaríska vörnarsveitina, varnarmálaráðuneytið, landhelgisgæsluna eða þjóðgarðinn eða tengist Navy FCU meðlimi. (Sjá Jumbo á móti hefðbundnum veðlánum: Hvernig þeir eru mismunandi .)

Með 30 ára föstum vexti eingreiðsluláninu gætirðu aðeins greitt vexti í 10 ár, þá greiða vexti auk höfuðstóls fyrir eftir 20 árin. Að því gefnu að þú setjir ekkert á höfuðstólið á fyrstu 10 árum munu mánaðarlega greiðslan þín hoppa verulega á árinu 11, ekki aðeins vegna þess að þú hefðir byrjað að endurgreiða höfuðstól heldur vegna þess að þú borgar höfuðstól endurgjaldslaust í aðeins 20 ár í stað 30 ára. Þar sem þú ert ekki að borga niður höfuðstól á vaxtatímabilinu, þegar vextirnar endurstilla, er nýtt vaxtagreiðslan þín byggð á öllu lánsfjárhæðinni. A $ 100, 000 lán með 3,5% vexti myndi kosta aðeins $ 291. 67 á mánuði á fyrstu 10 árum, en $ 579. 96 á mánuði á síðustu 20 árum - næstum tvöfalt.

Yfir 30 ár myndi $ 100, 000 lánið kosta þig $ 174, 190. 80 (reiknað sem $ 291. 67 x 120 greiðslur + $ 579. 96 x 240 greiðslur). Ef þú hefur tekið út 30 ára fasteignaveðlána á sama 3,5% vexti (getið í "Hvernig greiðslur virka," hér fyrir ofan), heildarkostnaður þinn yfir 30 ár væri $ 161, 656. 09. Það er $ 12, 534. 71 meira í vexti af vexti eingreiðsluláninu, og að viðbótar vaxtakostnaður er af hverju þú vilt ekki halda vexti eingöngu lán til fulls tíma. Hinn raunverulegur vaxtakostnaður verður þó minni ef þú tekur vaxtatekjur frádráttar .

Lánstækifæri

Þar sem margir lántakendur áttu í vandræðum með vextir af lánum á árinu, þá eru bankar hikandi við að bjóða vöruna í dag, segir Yael Ishakis, varaforseti First Meridian Mortgage í Brooklyn, N.Y. og höfundur The Complete Guide til að kaupa heima . Fleming segir að flestir séu jumbo lán með breytilegum lánum með fasta 5, 7 eða 10 ára tímabil. A jumbo lán er gerð af

ósamræmi lán . Ólíkt lánum sem eru ekki í samræmi við skuldbindingar, eru ekki óverðtryggð lán ekki hægt að selja til Fannie Mae og Freddie Mac, tvö risastofnanir sem eru stærstu kaupendur í samræmi við húsnæðislán og ástæða þess að samrýmast lánum eru svo mikið aðgengilegar. Þegar Fannie og Freddie kaupa lán frá fasteignaveðlánum, gera þeir meira fé til lánveitenda til að gefa út fleiri lán. Ósamhæfar lán eins og vaxtaberandi lán hafa takmarkaðan

eftirmarkaðsviðmiðunarkröfu ; Það er erfiðara að finna fjárfesta sem vilja kaupa þær. Fleiri lánveitendur hagnast á þessum lánum og þjóna þeim heima, sem þýðir að þeir hafa minna fé til að gera viðbótarlán. Lánvextir eru því ekki eins mikið aðgengilegar. Jafnvel þótt vextir eini lánið sé ekki jumbo lán er það enn talið ósamrýmanlegt. (Lærðu meira í Fannie Mae: Hvað það virkar og hvernig það starfar .) Vegna þess að vaxtaberandi lán eru ekki eins víðtækar og td 30 ára fasteignaveðlán, " Besta leiðin til að finna góðan áhugaverðan lánveitanda er í gegnum virtur

miðlari með góðu neti, því það mun taka nokkrar alvarlegar innkaup til að finna og bera saman tilboð, "segir Fleming. Auk bankans Ameríku, Navy FCU og fyrirtækin sem sérfræðingar okkar eiga sér stað fyrir - C2 Financial Corp, First Meridian Mortgage og Angel Oak Home Loans - aðrir lánveitendur sem við komumst að því að bjóða upp á vaxtaberandi lán eru EverBank, einkaeign bankans Banki, markaður lánveitandi SoFi, Citizens Bank, Bank of Internet og United Wholesale Mortgage. Þetta er ekki tæmandi listi, en það býður upp á upphafspunkt ef þú ert að kaupa fyrir vexti eingöngu lán.

Samanburður á kostnaði

"Stýrivextir vaxta eingöngu eru mismunandi eftir lánveitanda og á dag, en reikna með að þú greiðir að minnsta kosti 0,25% iðgjald í vaxtastigi," segir Fleming.

Á sama hátt,

Whitney Fite, forseti Angel Oak Home Loans í Atlanta, segir að vextir á vexti eingöngu veð séu 0. 125% í 0. 375% hærra en gengið fyrir afskriftir -hætta lán eða ARM, allt eftir upplýsingum. Hér má sjá hvernig mánaðarlegar greiðslur þínar myndu líta út með 100 þúsund vextir af óverðtryggðum lánum samanborið við fastlána lán eða fullu afskrifa ARM, hver fyrir sig með dæmigert hlutfall fyrir þann lán:

7 ára, vextir-aðeins ARM, 3. 125%: $ 260. 42

  • 30 ára fastgengið hefðbundið lán (ekki einungis vextir), 3. 625%: $ 456. 05
  • 7 ára, að fullu afskrifa ARM (30 ára afskriftir), 2. 875%: $ 414. 89
  • Á þessum tíðni, í

skammtíma, mun aðeins arðsemi með arðsemi kosta $ 195. 63 minni á mánuði á $ 100.000.000 lánað fyrstu sjö árin samanborið við 30 ára fastlán og 154 $.47 minna á mánuði samanborið við að fullu afskrifa 7/1 ARM. Það er ómögulegt að reikna út raunverulegan

líftíma kostnaðar af vaxtaberandi lán þegar þú tekur það út vegna þess að þú veist ekki fyrirfram hvað vextirnir munu endurstilla á hverju ári. Það er ekki raunverulega leið til að kosta kostnaðinn, heldur segir Fleming, þótt þú getir ákvarðað líftíma vaxtatekju og gólf úr samningi þínum, svo þú gætir reiknað út lágmarks og hámarks líftíma kostnaðar og vitað að raunkostnaður þinn myndi falla einhvers staðar á milli. "Það væri mikið úrval, þó," segir Fleming. The Bottom Line

Vextir af eingöngu vexti geta verið krefjandi að skilja og greiðslur þínar aukast verulega þegar vaxtatímabilið lýkur. Ef lánveitandi lán þín er ARM, mun greiðslur þínar aukast enn frekar ef vextir aukast, sem er öruggt veðmál í lágmarkshraða í dag. Þessi lán eru best fyrir háþróaða lántakendur sem skilja að fullu hvernig þeir vinna og hvaða áhættu þau eru að taka. (Til frekari náms, sjá

5 áhættusöm húsnæðislán til að forðast .) Þú gætir líka haft áhuga á

Veðlán: Föst hlutfall móti stillanleg hlutfall og Veðlán .

Vinsælar Færslur

Áhugaverðar Greinar

þRátt fyrir áhyggjur fjárfesta
Fjárfesta

þRátt fyrir áhyggjur fjárfesta

Meðan U. S. forsetakosningarnar hefur alltaf tilhneigingu til að kasta mörkuðum í óróa. Margir sérfræðingar gerðu ráð fyrir að sigur hjá Donald Trump gæti valdið vaktum sem voru meira óskipulegar en þær sem orsakast af því að vinna fyrir Hillary Clinton. Reyndar, tveimur dögum eftir kosningarnar, hefur Dow Jones Industrial Average náð hámarki í hámarki eftir að Trump sigraði áfram.
Lesa Meira
Tækni Stofnendur sjá $ 7. Verðmæti 6B á einum degi
Fjárfesta

Tækni Stofnendur sjá $ 7. Verðmæti 6B á einum degi

af Facebook Inc. ( FB ), Amazon. com AMZN ), Netflix Inc. ( NFLX ) og Alphabet Inc. ( GOOG ) sá $ 7. 6 milljörðum króna eytt úr örlögunum sínum miðvikudaginn eftir að Nasdaq 100 átti versta daginn í meira en þrjá mánuði. Stærsti taparinn var Mark Zuckerberg, Facebook, sem tapaði næstum 3 milljörðum króna samkvæmt Bloomberg Billionaires Index.
Lesa Meira