Persónuleg Fjármál

Valkostur ARMs: American Dream Or Mortgage Nightmare?

Suspense: The 13th Sound / Always Room at the Top / Three Faces at Midnight (Júlí 2019).

Anonim

Valkostur Stillanlegar vextir húsnæðislán kaupa stórt hús með aðeins litlum greiðslu. Þeir gefa einnig núverandi húseigendur leið til að draga úr veð greiðslunum. Þó að þessi ávinningur kann að virðast vera bara það sem læknirinn pantaði á næstu árum hækkandi verðlags á ofhitnu húsnæðismarkaði, hefur tímaritið "NBM" Nightmare Mortgages " BusinessWeek ritað. Í greininni frá september 2006 sem var í íþróttinni með þetta nafn, BusinessWeek, sagði að valkosturinn sem hægt væri að breyta með vexti gæti verið "áhættanlegur og flóknasta heimalánavinnan sem alltaf hefur verið búinn til."

Sannleikurinn um hvort valkostir ARMs séu gagnlegt tól eða miða á vandræði er að miklu leyti spurning um persónulegt sjónarmið. Nánar í þessum umdeildum lánum mun auðvelda að ákvarða væntanlega notkun þeirra - og áhættan sem fylgir því. (Til að lesa meira um örmum, sjá ARMed And Dangerous, Veðlán: Föst hlutfall gagnvart stillanlegum hlutfalli og Greiðsla af veði þínum .)

Valkostir

Ólíkt flestum húsnæðislánum, sem koma með ákveðinn mánaðarlegan greiðslu, valkostur ARM, gefðu kost á hverjum mánuði. (Fyrir eingöngu búð á lánshæfiseinkunnir og bráðabirgðatölur í undirbréfum, skoðaðu Subprime Mortgages eiginleikann .)

Húseigendur geta valið úr eftirfarandi greiðslum:

  • Lágmark

    Lágmarkskröfur greiðslu fyrir valmöguleika ARM er afar aðlaðandi vegna þess að það er svo lágt. Reyndar er það svo lágt að það nái ekki einu sinni vexti á veð. Með lágmarksgreiðslunni eru lántakendur í stöðu sem kallast neikvæð afskriftir, sem þýðir að þeir skulda meira í húsinu í lok mánaðarins en þeir gerðu í upphafi. Þó að lágmarksgjald sé ekki víst að vera viturlegt frá fjárhagslegu sjónarhorni, þá er það vinsælasti kosturinn í sumum hámarkskóði þar sem húseigendur gætu annars ekki efni á að kaupa heimili. (Til að lesa meira um neikvæða afskriftir, sjá Hver er besta leiðin til að greiða niður veð mitt? )

    Auðvitað líður litlar greiðslur ekki að eilífu. Fimm árum eftir að lánið hefst eða þegar útistandandi jafnvægi eykst í 110% af upphaflegu lánsfjárhæðinni endurreiknar flestir valkostir ARM endurskoðunar til að ákvarða fullu afborgaðan greiðslu, sem er sú greiðsla sem þarf til að greiða heimilinu yfir eftir líf lánsins. Fyrir flesta lán verður þessi nýja tala þá lágmarkskröfur sem krafist er og niðurgreiðslan er ekki lengur leyfileg. Þegar þetta gerist getur magn mánaðarlegs greiðslu aukist verulega, jafnvel tvöfaldastærð.

  • Aðeins áhugi

    Kostnaðurinn færir meira en lágmarkið og nær yfir vexti, þótt það lækki ekki höfuðstól . Lántakandi gerir engar framfarir í átt að eiga heimili, en kemur í veg fyrir neikvæða afskriftir.

  • 30 ára afskriftir

    Þetta er hefðbundin veðgreiðsla sem flestir þekkja. Gerð þessa greiðslu nær til vaxtanna og dregur úr höfuðstólnum.

  • 15 ára afskriftir

    15 ára lán gerir lántakendum kleift að borga heima sína hraðar en hefðbundin 30 ára lán. Gerð þessa greiðslu nær til vaxtanna og dregur úr höfuðstólnum.

(Til að reikna út hversu mikinn tíma þú þarft að borga heima hjá þér, sjá Mánaðarlegar veðgreiðslureiknir .)

Upplýsingarnar

Vextir á flestum valkostum ARM breytist mánaðarlega, og lánin eru með lán á þeim fjárhæð sem hækkunin getur hækkað á hverju ári. Þrátt fyrir að raunveruleg krafa um greiðslur breytist aðeins einu sinni á ári, mun munurinn á vaxtagengi fyrstu mánaðarins og upphæð árlegrar aðlögunar vera umfram 7%. Frá lágmarki greiðsluhorfur getur þetta verið stór breyting. Ef útistandandi jafnvægi nær 110% af upprunalegu jafnvægi er engin takmörk fyrir hugsanlegri upphæð hækkunin. Hver ætti að taka kostinn?

The Rich

  • Þessir húsnæðislán voru þróaðar sem peningastjórnunartæki fyrir ríkin. Auðugur fólk fær oft gríðarlega fjárhæðir peninga en hefur ófyrirsjáanlegt sjóðstreymi. Valkostir ARMs gera þeim kleift að gera litlar greiðslur þar til sjóðstreymi þeirra eykst. Margir Wall Street múslur og toppur sölumenn, til dæmis, fá 50% eða meira af árlegum tekjum sínum í einu

    eingreiðslu bónusávísun. (Til að læra meira um tekjuflokkana, sjá Vonandi miðstýringin og Mælingar Atvinnuskýrslan .) The Transient

  • Fólk sem vill búa í stóru húsi og ætla ekki að vera lengi hægt að nota möguleika ARM til að fá húsið sem þeir vilja án þess að eyða örlögum. Stjórnendur sem eru fluttir á nokkurra ára fresti geta notað þessi lán til að losa peninga til annarra nota.

    Þeir sem búast við fjárhagslegu vindi

  • Fólk sem veit að þeir eru fljótir að upplifa verulega breytingu á tekjum geta einnig valið valkost ARM. Ef hjónaband,

    arfleifð, lagaleg uppgjör eða önnur skyndileg auður er á sjóndeildarhringnum, getur valkostur ARM verið góð leið til að fá húsið áður en þú færð peninginn. (Til að lesa meira um þessi efni, sjá Neita arfleifð og Hjónaband, skilnaður og skurður lína .) Hagur fyrir lánveitendur

Lánveitendur elska valmöguleika ARMs. Mortgage miðlari fá oft hærri greiðslur til að selja þær og bókhaldsleg lög leyfa lánveitendum að bóka hámarksgreiðsluna (30 ára) sem

tekjur jafnvel þótt þeir fái aðeins lágmarksgreiðsluna. Þessar phantom tekjur eru fullkomlega löglegur, líta vel út í bækurnar og gera undur fyrir hlutabréfaverð veðmiðlari. Valkostir ARMs bera yfirleitt hærri kostnað við endurfjármögnun, þannig að lánveitendur fá greitt aftur þegar lántakendur vilja út af lánum.Þó að það kann að vera einhver hætta á að veita slíka lán eru húsnæðislánin oft seld til fjárfesta með slíkum ökutækjum sem veðtryggð verðbréf, þar sem áhættan er lögð á fjárfesta í stað lánveitenda. (Sjá nánar í Hagnaður af húsnæðisskuldi með MBS .) Hvernig á að bera saman

Þegar miðað er við valmöguleika ARM eru nokkrir lykilatriði sem þarf að hafa í huga. Í fyrsta lagi er sá tími sem inngangsvextirnir halda. Hve mikil vextir geta hækkað og hversu mikið greiðslan getur breyst eru einnig mikilvægar forsendur. Vitandi hvenær lánið verður leiðrétt og einnig skal taka tillit til þröskuldsins fyrir neikvæða afskriftirnar.

Draumur eða martröð?

Á meðan að taka út veð ætti alltaf að vera með varúð, taka ákvörðun um valkost. ARM krefst enn meiri vakt. Fyrir þá sem eiga góða fjárhagsstöðu með traustum skilningi á skilmálum og skilyrðum sem fylgja valkosti ARM, getur lánið verið gagnlegt tól. Fyrir óundirbúinn getur það verið einhliða miða við vandræði.

Til að halda áfram að lesa um þetta efni, skoðaðu

Fjárfesting í fasteignum og Smart Real Estate Transactions .

Vinsælar Færslur

Áhugaverðar Greinar

Dómari Blokkir Samþykkt af Seattle Ride-Share Drivers
Innsýn

Dómari Blokkir Samþykkt af Seattle Ride-Share Drivers

Réttarhaldsfyrirtæki Uber Technologies Inc. og Lyft hlaut lítið sigur í baráttunni sinni í Seattle þegar sambandsdómari stöðvaði siðferðisreglur borgarinnar sem krefjast þess að þeir myndu umbreyta ökumönnum fyrir þjónustu sína inn í starfsmenn. Viðskiptaráð Bandaríkjanna, sem telur Uber og Lyft meðal meðlima sinna,
Lesa Meira
Hvers vegna Colt fór út úr viðskiptum (SWHC, RGR)
Fjárfesta

Hvers vegna Colt fór út úr viðskiptum (SWHC, RGR)

Saga Saga sem Colt hefur. The Connecticut-undirstaða fyrirtæki er frumkvöðull konar í byssu iðnaður. Það er fjölbreytt úrval af byssum og skotvopnum, sem hafa dregið til Ameríku ævintýra í vestri og erlendis. Þeir voru einnig valin vopn sem valin voru fyrir staðbundin löggæslufyrirtæki og byssuáhugamenn.
Lesa Meira