Fjárfesta

Hvað á að búast við frá REITs árið 2014

Building Dynamic Web Apps with Laravel by Eric Ouyang (Maí 2019).

Anonim

A Fasteignatryggingartrygging (REIT) er fyrirtæki, traust eða samtök sem á og, í flestum tilvikum, rekur tekjuframboðandi fasteignir og / eða fasteignatengd eignir. Mótað eftir verðbréfasjóði, REITs laumast höfuðborg fjölmargra fjárfesta. Þetta gerir einstökum fjárfestum kleift að vinna sér inn hluti af þeim tekjum sem framleiddar eru með atvinnuhúsnæði, án þess að þurfa að fara út og kaupa eða fjármagna eignir eða eignir. "REITs bjóða upp á mikilvæga kosti fyrir fjárfesta og eigendur eigna eins," sagði Joe Mansueto, formaður og forstjóri, Morningstar. "Þeir gera fjárfestum kleift að fá aðgang að fjárfestingum í fasteignum og gera það með daglegri lausafjárstöðu, fjölbreytni og víðtæka val. "

Á fyrri helmingi ársins 2013 hækkaði arðsemi eigin fjár REIT um 17,6%. Hinn 22. maí tók REITs stóran högg - lækkaði um 13,5% á næstu fimm vikum - þegar Federal Reserve forsætisráðherra Ben Bernanke lagði til að Fed væri $ 85 milljarða á mánuði skuldabréfakaupa fljótlega vera tapered.

Þrátt fyrir áframhaldandi bata í almennu efnahagslífi hafa fjárfestar verið að mestu bearish á REITs frá tilkynningu Bernanke. Þó REITs muni takast á við ýmsar áskoranir árið 2014, mun eitt tiltekið mál vera áhersla fjárfesta: vaxandi vextir.

REIT grundvallaratriði

Til að standa undir REIT þarf fyrirtæki að eignast flestar eignir og tekjur af fasteignafjárfestingum og þurfa að dreifa amk 90% af skattskyldum tekjum á hverju ári til hluthafa með arði. Þessir eiginleikar hjálpa til við að gera REITs aðlaðandi fyrir fjárfesta þar sem þeir bjóða upp á mjög fljótandi fjárfestingaraðferð í fasteignum og stækka yfirleitt heilbrigða arðgreiðslur . REITs bjóða yfirleitt betri ávöxtun en aðrar tekjutengingar - ávöxtunarkrafa REITs í lok árs 2013, til dæmis að meðaltali 3,8% samanborið við 2,6% í 10 ára Ríkisbréf .

Það eru þrjár helstu gerðir REITs:

  1. Eignir REITs - eiga og reka tekjuframleiðslu fasteigna (byggingar og land). Tekjur myndast fyrst og fremst með leigum (ekki með því að selja eignir). Níutíu prósent af REITs eru eigið fé REITs.
  2. Veðlán REITs - lána peninga til eigenda fasteigna og rekstraraðila annaðhvort beint í gegnum húsnæðislán og lán eða óbeint með kaupunum eða veðtryggð verðbréf (MBS).Tekjur eru fyrst og fremst myndaðir með vaxtatekjum á fasteignaveðlánum.
  3. Hybrid REITs - Notaðu fjárfestingaráætlanir eigna- og fasteignaveðlána.

Eignir í eigu REITs geta falið í sér íbúðir, hótel, iðnaðar aðstöðu, úrræði, sjálfbær geymslu, verslunarmiðstöðvar, timburframleiðslu land, vöruhús og húsnæðislán eða lán. Varðandi REITs sem fjárfesta í húsnæðislánum eða lánum, sagði Mansueto: "[REITs] veita eigendum eign með öðrum hætti til að afla fjár, gera fasteignir meira fljótandi og gagnsæ og leyfa því að gegna mikilvægu hlutverki í hagkerfinu okkar. "

Margar REITs í Bandaríkjunum eru skráðir hjá Verðbréfaviðskiptum (SEC) og eru á almennum markaði í kauphöll (flestir REITs í viðskiptum í Bandaríkjunum á New York Stock Exchange). Þessar viðskiptabankar REITs eru taldar mjög lausafjármunir, þar sem þeir eiga viðskipti með umtalsvert magn og fjárfestar geta keypt og selt þær eins og hlutabréf í viðskiptum.

Það eru líka REITs sem eru skráðir hjá SEC sem eru ekki í almennum viðskiptum, svo og REITs sem hvorki eru skráð hjá SEC né í almennum viðskiptum. Það skal þó tekið fram að viðskiptareikningar sem ekki eru á skiptum á markaði eru almennt illkynja (mjög svo í ákveðnum tilvikum), verðmætin er flókin, snemma innlausn er oft takmarkandi og gjöld geta verið verulega hærri en gjaldeyrisviðskipti . Í samlagning, REITs sem eru ekki skráðir hjá SEC eru ekki háð sömu upplýsingaskyldu og gera það hugsanlega krefjandi fyrir fjárfesta að taka upplýstar ákvarðanir um fjárfestingu.

REITs og vextir

Þar sem REITs þurfa að greiða út að minnsta kosti 90% af skattskyldum hagnaði sínum sem arð til hluthafa, gerðu þau tiltölulega háar skuldabréf. REIT ávöxtun byggist á arðgreinum auk verðhækkunar, sem hegðar sér eins og dæmigerð lágmarkshúfur hlutabréf. Ólíkt þessum hlutabréfum er hins vegar áætlað ávöxtun REIT af arðsemi fremur en verðhækkun. Sem tiltölulega hávaxta fjárfesting er eðlilegt að REITs geti sýnt næmi til að breyta vexti.

Vextir hafa áhrif á REITs af nokkrum ástæðum. Í fyrsta lagi skuldir eru staðreyndir lífsins fyrir smiðirnir, verktaki og leigjendur, þannig að þeir eru mjög viðkvæmir fyrir breytingum á lántökukostnaði. Í öðru lagi eru margir fjárfestar ólíklegri til að skoða REITs eins og aðlaðandi ef ávöxtun þeirra lækkar meira í takt við önnur verðbréf eins og 10 ára ríkisbréf . "Magn greining á REIT verðlagsbreytingum sýnir að vextir skiptir máli fyrir REIT fjárfesta - nú meira en nokkru sinni fyrr," sagði John Affleck, rannsóknarstefna hjá CoStar, viðskiptabanka.

David Toti, sérfræðingur REIT í Cantor Fitzgerald, samþykkir að REITs séu viðkvæm fyrir vaxtabreytingum. "Undanfarin fimm ár hafa margir fjárfestar flutt í REITs sem skuldabréfaskipti vegna þess að heimurinn hefur verið örvæntingarfullur fyrir ávöxtun í núllsveiflum," sagði Toti."Eins og verð byrjar að hækka, ef og þegar það gerist, gerir það þessi verðbréf minna aðlaðandi frá ávöxtunarkröfu. "

Óvissar áhyggjur?

Á meðan REIT fjárfestar urðu ósammála í kjölfar undirliggjandi tilkynningar Fed, segja sumir sérfræðingar í iðnaði allt athygli í kringum vexti og REITs er ósammála. "Frá og með 22. maí hefur verið umræða um hlutdeild vaxta í REIT skilar - og það er mjög skrýtið umræða," sagði Brad Case, framkvæmdastjóri rannsókna við National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) í nýlegri viðtal við CoStar News. "Vegna þess að sannleikurinn er, þegar vextir hækka, þýðir það venjulega að hagkerfið er að styrkja. Það eru góðar fréttir fyrir REITs og þýðir að ávöxtunin verður sterk. "Til stuðnings þessari yfirlýsingu benti Case á að REIT hafi gengið vel í 12 af 16 tímabilum vaxtahækkana síðan 1995.

REIT brautryðjandi Sam Zell, leiddi áhugaverð atriði á ráðstefnu REITWorld í San Francisco í Nóvember. "Lágir vextir gera það kleift að lána ódýrt fé og of mikið fyrir alls konar slæma fjárfestingar," sagði Zell. "Fimm eða sex árum eftir að þykjast og framlengja, hefur mikið af ofveittum eignum enn ekki verið leyst. Við myndum vera miklu betri fjárfestar og rekstraraðilar ef það var afleiðing af aðgerðum. Þegar vextir eru 3% eða 2% eða 1%, hefur þú ekki neina neyðartilvik. "

Hvað á að búast við árið 2014

Á meðan ágreiningur er um hve miklar vaxtir hafa áhrif á REITs benti Affleck á að fjárfestar þurfi að íhuga meira en bara hvernig REITs framkvæma þegar vextir breytast. "Viðeigandi mælikvarði er ekki hvort REITs hafi gengið vel í vaxtahækkunum en hvernig þeir gerðu það miðað við víðtækari markaðinn," sagði Affleck. "Þannig eru gögnin endanlegar - REIT flutningur miðað við breiðan markað er í öfugri tengslum við vaxtabreytingar. "Affleck bætti við að REITs hafi gengið vel út fyrir breiðan markað og fengið 27% samanborið við 20% hagnað fyrir S & P 500 - þegar vextir lækkuðu úr 3,5% í mars 2011 í 1,5% í apríl 2013 .

Óháð áhrifum vaxta á REITs er mikilvægt að hafa í huga að REITs eru ekki fjárfestingar í einum stærðum og fjárfestingaraðferðirnar eru mjög mismunandi yfir REIT-rýminu. Íbúð REITs, til dæmis, kann að vera vel staðsett fyrir vöxt árið 2014. "Það fer eftir því sem þú ert að skoða í hagkerfinu, að atvinnuleysi ætti að batna með tímanum," sagði Jeffrey Langbaum, yfirmaður REIT sérfræðingur hjá Bloomberg Industries. "Allir þessir tuttugu og einnir sem búa með mömmu og pabba verða líklegri til að fara út og leigja. "Vegna lækkunar á byrjun og leyfi í fjölbýlishúsum, segir Langbaum að lítið tækifæri sé til þess að framboðið muni auka eftirspurn til lengri tíma litið - og það mun gefa leigjandi meiri pláss til að auka leigir.

Sjúkratryggingar REITs eins og hjúkrunarheimili og stjórnendur eldri húsnæðis gætu einnig verið tilbúnir fyrir sterkan 2014, sem stuðlar að öldrun íbúa Bandaríkjanna, sagði Jenny Van Leeuwen Harrington, fjárfestingartækni sem rekur Gilman Hiss Asset Stjórn. Þrefalt netleiga REITs, sem eiga eignir eins og bensínstöðvar og sjálfstæðar stórverslanir, eru annað svæði Van Leeuwen Harrington líkar. " Triple-net-leiga REITs hafa tilhneigingu til að hafa sérstaklega stöðugt fyrirtæki, með tiltölulega takmarkaðan hagvöxt á móti, en tiltölulega hátt, stöðugt sjóðstreymi. "

The Bottom Line

" REITs bjóða upp á frábært tækifæri fyrir bæði litla og stóra fjárfesta að fá áhrif á mörg svið atvinnuhúsnæðis með lausafjárstöðu og gagnsæi í fjölbreyttu eignasafni með tiltölulega litlum skiptimynt, "sagði Chris Mayer, Framkvæmdastjóri, Richman Center for Business, Law og Public Policy í Columbia Business School. "Þrátt fyrir að sumir fjárfestar hafa áhyggjur af óstöðugleika opinberra markaða hafa langtímaleiknir REIT fjárfestingar gengið nokkuð vel í samanburði við einkaaðila markaðsverðbréfa sinna en einnig takmarka áhættu á sérstökum fjárfestingaraðgerðum eða einstökum skipum "

Þegar horft er til REITs árið 2014 verður mikilvægt að fjalla um einstaka fjárfestingar frekar en að gera forsendur um REIT atvinnulífið í heild. Eins og Van Leeuwen Harrington benti á, "REITs tel ég nánast meira en nokkur önnur iðnaður, ætti ekki að mála með breiðum bursta. Það eru svo margir undir-atvinnugreinar, hver með algjörlega einstaka eiginleika, að sópa yfirlýsingar geta ekki fallist á. "

Vinsælar Færslur

Áhugaverðar Greinar

Nokia fær bandaríska einkaleyfi fyrir samhæft smartphone
Fjárfesta

Nokia fær bandaríska einkaleyfi fyrir samhæft smartphone

Nokia Corp. (NOK) kann að hafa meira upp ermarnar þegar kemur að því að rúlla út vörumerki smartphones með samstarfsaðila HMD Global á þessu ári . Samkvæmt fjölmiðlum fékk finnska fjarskiptafyrirtækið einkaleyfi frá bandarískum einkaleyfa- og vörumerkisskrifstofu fyrir snjallsíma sem hægt er að brjóta saman og lítur út eins og vasaspegill.
Lesa Meira
ÞRóun Obamacare frá upphafi þess
Innsýn

ÞRóun Obamacare frá upphafi þess

Það er alltaf munur á framleiðsla og niðurstöðum, eða eins og Milton Friedman einu sinni setja það: Einn af the mikill mistök er að dæma stefnu og áætlanir með fyrirætlanir sínar frekar en niðurstöður þeirra. Sérhver áætlun er seld almenningi á góða fyrirætlun sína, en nokkuð sanngjarnt mat ætti að bíða þangað til raunverulegar niðurstöður eru ákveðnar.
Lesa Meira